辦好住房抵押貸款，因為每個借款人的用款額不同，所以在辦貸款時要知道自己的房子能申請到多大的額度，能不能滿足自己的需要，如果不夠，還可以想其他的辦法在多申請一筆貸款，否則會耽誤時間用錢，那么，在辦好住房抵押貸款之前，我們怎么知道自己的房子大概能貸出多少錢呢？到底由什么因素來決定呢？請跟隨我一起去了解。
第一，抵押房屋的估價。
一般來說，住房抵押貸款的額度，通常是由房屋的估價決定的。估價越高，貸款額度越高，反之則越低。自然，所有的實際貸款額度都會比評估值稍低。因此，這就是為什么許多人認為他們的房子可以貸200萬，但最終卻只能貸到180萬或更少。
因此，該如何對房產進行估價呢？房地產估價主要是由與房地產有關的若干因素決定的。比如，房產的使用時間，房產本身的市場價，房產所在的地段，房產的性質，以及房產的變現能力等。一般而言，辦理房屋抵押貸款，銀行會讓評估公司的評估師到房屋實地考察評估。
房屋抵押貸款的評估成數。
住房按揭貸款成數，與貸款額度有直接關系。當前天津市場上，抵押貸款的出值成數一般不會超過房產的評估值的7倍。其產權性質、抵押房屋所在的區域、房屋的房齡等因素都會直接影響到估價的結果。
在這類人群中，個人住房抵押貸款成數最高，可貸額度為評估額度的70%；其次，公寓、商鋪、寫字樓等抵押貸款成數低于住宅的，一般是公寓、聯排別墅可以貸6成；獨棟別墅和商鋪可以貸5成。若為工業建筑等，則評定得分較低。
二是房齡對評估系數也有較大影響；銀行一般要求房屋抵押貸款的年齡不能超過25歲，有機構的可以放寬到30歲。如果是20歲以下的，可出7成；如果是20-25歲的，可出6成，或者加具二套房產證明出7成等等。
第三，抵押貸款期限。
辦好住房抵押貸款，除了額度想必大家都最關心的是貸款期限。按揭貸款的期限到底長不長，取決于我們的資金利用率。假如是住房抵押貸款，那就不用多說了，目前北京市最多只能貸30年。
與住房抵押貸款相比，住房抵押貸款本質上屬于個人抵押/擔保類消費貸款，時間當然不會那么長，但也不會那么短。現在天津市面的房屋抵押貸款，等額本息還款方式最長可貸20年，先還利息再還本金相對較短，最長可貸5年或3年，1年。
類似地，大家在計算貸款期限時，應根據自己的還款能力來確定還款期限及還款限額，以免造成還款壓力。一般而言，等值本息的利息比先息后本的利率要低，貸款期限越長，利率越低。
哪些房屋是不能作抵押貸款的。
并非所有的貸款額度都會特別高，而且并非所有的房產都能用于抵押貸款。那些財產，是不能用來辦理房屋按揭的。
一是住房面積不到30㎡，且房齡超過25年的；二是住房年限不滿5年的；三是住房面積不大的；
上述就是我給大家帶來的，關于房產抵押貸款額度和利率的影響因素有哪些相關內容，希望對大家有所幫助。如果朋友在北京地區有相關方面的需求，對額度和利率有一定要求，可以聯系我獲得銀行方案。
