辦理住房抵押貸款，因為每個借款人的用金額不同，所以在辦理住房抵押貸款時，要知道自己的住房可以申請多少金額，能否滿足自己的需要，如果不夠，同時可以想辦法多申請一筆貸款，否則會耽誤用錢，那么，我們在辦理住房抵押貸款前，怎樣才能知道自己的住房可以貸多少錢呢？具體是什么因素說了算呢？跟我一起了解一下。
抵押房屋的評估價值。
一般來說，住房抵押貸款的金額往往取決于住房的評估價值。評估值越高，可貸金額越高，反之亦然。當然，實際貸款金額往往低于評估值。所以這就是為什么很多人認為自己的房子可以借200萬，最后只借180萬甚至更少的原因。
那么，如何評價房地產的價值呢？房地產的評價價值主要由房地產相關因素決定。例如，房地產的使用時間、房地產本身的市場價格、房地產所在地區(qū)、房地產的性質類型、房地產的變化能力強弱等。一般來說，在進行住房貸款時，銀行會讓評價公司的評價員進行住房實地調查評價。
住房抵押貸款的評估成數(shù)。
住房抵押貸款的數(shù)量與貸款金額直接相關。目前，在天津市場，抵押貸款的最高值不會超過房屋評估價值的70%。房屋產權性質、抵押房屋所在地區(qū)和房屋年齡將直接影響評估成數(shù)。
其中，個人商品住房抵押貸款的數(shù)量最高，可貸金額為評估金額的70%；其次，公寓、商店、寫字樓等抵押貸款的數(shù)量低于住房，一般為公寓和聯(lián)排別墅的60%；獨棟別墅和商店的50%。如果是工業(yè)用房，評估成數(shù)會更低。
其次，住房年齡也對評估成數(shù)有很大影響。銀行對住房抵押貸款的要求一般是住房年齡不得超過25年，有機構的可以放寬到30年。其中房齡在20年以內的，可以出7成；如果房齡在20-25年，可能只能出60%，或者加2套資產證明70%等。
第三，抵押貸款的期限。
辦理住房抵押貸款，除了金額，貸款期限一定是大家最關心的。畢竟抵押貸款的時間取決于我們的資金利用率。如果是住房抵押貸款，不用說，天津只能貸款30年。
而且住房抵押貸款，實質上屬于個人抵押/擔保類消費貸款，時間肯定不如抵押貸款長，但也不短。當前天津市場上的住房抵押貸款，等值本息償還方式最長的可貸至20年，先息后本的償還方式相對較短，最長只能貸5年或3年、1年。
類似地，每個人在計算貸款期限時，都應根據(jù)自己的償還能力來確定償還期限和償還額度，以免造成償還壓力。一般情況下，等值本息的利息低于先息后本，貸款時間越長，貸款利率越低。
4.哪些房子不能抵押？
并非所有的貸款，額度都會特別高；也并非所有的房產都能用來辦理抵押貸款。這類房產，不能用來辦理住房抵押貸款。
面積不足30㎡，房齡超過25年的；2、經(jīng)濟適用房不足5年；3、小產權房或部分已購公房。
上述就是我?guī)Ыo大家的，關于影響房產抵押貸款額度和利率的因素有哪些相關內容，希望對大家有所幫助。如果天津地區(qū)的朋友有相關方面的需要，對額度和利率有一定的要求，可以聯(lián)系我取得銀行計劃。
